Commandité par le Bureau d'assurance du Canada

La nouvelle version de l’article 1073 du Code civil du Québec (C.c.Q.) et les articles 3 et 4 du Règlement établissant diverses mesures en matière d’assurance des copropriétés divises (Règlement) sont entrés en vigueur le 15 avril dernier.

Voici un tour d’horizon des principaux changements.

1. Description des parties privatives et insuffisance d’assurance

 Depuis le 13 juin 2020, les syndicats ont l’obligation d’avoir une description des parties privatives disponible pour les copropriétaires. Toutefois, c’est depuis le 15 avril 2021 que le bâtiment est considéré ne pas comporter d’améliorations au moment d’un sinistre si le syndicat n’a pas fait cette description. Depuis cette date, le syndicat est susceptible de devoir assumer les pertes visant les améliorations faites par les copropriétaires. Si tel est le cas, il est possible qu’un syndicat se retrouve en situation d’insuffisance d’assurance sur le bâtiment. En effet, l’évaluation du montant nécessaire à la reconstruction pourrait ne pas tenir compte de ces améliorations.

Rappelons que si sa police comporte une règle proportionnelle, qui s’appliquera lors d’une perte partielle, le syndicat pourrait s’en trouver pénaliser. L’insuffisance d’assurance du syndicat augmente le risque de faire intervenir la règle proportionnelle.

Ces aspects devront être considérés lors du règlement d’un sinistre en copropriété divise ou de la souscription de nouvelles affaires.

2. Obligation de l’évaluation par un évaluateur agréé

L’article 3 du Règlement qui est aussi entré en vigueur le 15 avril 2021 stipule que :

« seul un membre de l’Ordre professionnel des évaluateurs agréés du Québec peut être chargé d’évaluer le montant que l’assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires doit prévoir afin de pourvoir à la reconstruction de l’immeuble ».

Tel que spécifié à l’article 1073 C.c.Q., ce montant doit être évalué au moins tous les cinq ans.

3. Exclusions expresses et en caractères apparents et formulaire suggéré par le BAC

Conformément à l’article 1073 C.c.Q., les risques énumérés dans le règlement sont considérés comme couverts de plein droit depuis le 15 avril 2021 « à moins que la police ou un avenant n’indique expressément et en caractères apparents ceux de ces risques qui sont exclus. ». Ces risques sont :

• le vol;
• l’incendie;
• la foudre, la tempête, la grêle;
• l’explosion;
• les fuites et débordements d’installations sanitaires et d’appareils raccordés aux conduites de distribution de l’eau à l’intérieur du bâtiment;
• la grève, l’émeute ou un mouvement populaire;
• l’impact d’un aéronef ou d’un véhicule; et
• les actes de vandalisme ou de malveillance.

Le BAC, en collaboration avec un comité d’industrie, a analysé  son formulaire suggéré pour l’assurance des syndicats pour  vérifier s’il devait être modifié en réponse à cette nouvelle disposition. L’analyse a permis de conclure que les exclusions y sont indiquées expressément et en caractères apparents et qu’aucune modification n’était requise.

Nouvelles obligations

La campagne mise en place par le BAC en avril a démontré que les copropriétaires sont à la recherche active d’information concise sur leurs nouvelles obligations et celles de leur syndicat.

Le BAC a développé trois blogues sur ces différents sujets que vous pouvez utiliser et diffuser auprès de vos clients :

infoassurance - Changements à l’assurance condo : quoi savoir

infoassurance - Changements à l’assurance condo : en savoir plus sur la répartition

infoassurance - 8 choses à savoir pour un syndicat de copropriété

D’autres outils pratiques

Ces contenus s’ajoutent aux autres outils développés par le BAC :

Section complète du site infoassurance sur la copropriété :
https://infoassurance.ca/fr/assurance-condo.aspx

Outil sur le règlement de sinistre en copropriété divise :
https://copropriete.bac-quebec.qc.ca/

Des questions ? Nos experts sont là : 514-288-4321 ou 1-877 288-4321